Tento blog nie je pre prvokupujúceho. Je pre ľudí, ktorí už majú jeden alebo dva byty na prenájom a uvažujú o treťom, štvrtom, piatom. Pre maklérov, ktorí sami investujú. A pre ľudí, ktorí zdedili kapitál a teraz hľadajú spôsob, ako z neho urobiť mesačný príjem.
Z našej praxe v Bratislave a okolí - Senec, Pezinok, Modra, Vajnory, Devínska Nová Ves - máme zopár klientov, ktorí si nás „zobrali na zoznam" a robíme im 3 až 5 zákaziek ročne. Z tejto spolupráce sme sa naučili, čo investor potrebuje vedieť pred kúpou bytu - a čo dobrému investorovi dnes nikto nepovie, lebo si myslí, že to už dávno vie.
Čo sa pýtať stavbára pred kúpou paneláku
Toto je checklist, s ktorým by ste mali ísť na obhliadku - buď sami, alebo radšej so stavbárom. Odporúčame ísť na obhliadku so stavbárom, ktorý vie posúdiť skutočný stav - môže to zachrániť investora pred kúpou, ktorá by ho položila o desaťtisíce eur. Detaily služby preberieme pri prvom kontakte.
Stúpačky - kto ich vlastní a kto opravuje
V paneláku máte zvyčajne dve stúpačky vody (teplú, studenú) a jednu odpadovú. Niektoré sú v spoločných priestoroch (skvelé - opravu rieši správca), niektoré idú stenou bytu (zlé - opravu si platíte sami). Spýtajte sa: kade idú? Aký je ich stav? Boli vymenené? Ak sú to originálne pozinkované rúry zo 70. rokov, rátajte s tým, že do 5 rokov pôjdu von a oprava cez všetky podlažia vás vyjde na 4 000 až 8 000 €.
Obvodové steny a izolácia
Paneláky postavené pred rokom 1990 majú zvyčajne obvodové steny zateplené až dodatočne - alebo vôbec. To znamená v zime studené steny a kondenzát v rohoch. Keď stúpate ku vchodu, obzrite si fasádu - je zateplená? Niekedy aj áno, ale nekvalitne (lacná tenká vrstva). Pri nezateplenom paneláku rátajte s tým, že interiérovou izoláciou problém úplne nevyriešite a v prenájme to bude limitovať cenu.
Okná
Plastové okná z roku 2010 vyzerajú ešte dobre, ale ich tesnenie je už unavené. Keď ich otvoríte a pozriete sa na gumené tesnenie - ak je tvrdé a popraskané, v zime cez ne pofukuje. Plastové okná z roku 2018 a novšie sú v poriadku. Hliníkové okná z roku 2024 (sú aj také, hlavne v novostavbách) sú prakticky bezúdržbové na 20+ rokov.
Elektroinštalácia - hľadáte hliník
Toto je dôležité a často sa to prehliada. Paneláky postavené v 70. a 80. rokoch majú často hliníkové elektrické rozvody. Hliník v stenách je problém z dvoch dôvodov: po desaťročiach sa kontakty oxidujú a uvoľňujú (požiarne riziko) a ku každému spojeniu sa nedá pripojiť meď bez špeciálnej spojky. Ak je v byte hliník, rátajte s kompletnou výmenou rozvodov - to je 2 000 aj 3 500 € navyše. Zistíte to tak, že vyberiete jeden vypínač a pozriete sa na farbu drôtu. Strieborný matný = hliník. Oranžovo-červený = meď.
Strop a podlahy - nosnosť
V paneláku máte stropné panely s konkrétnou nosnosťou. Štandard je 150 kg/m². To stačí na bežné zariadenie. Ale ak plánujete vaňu plnú vody (250+ kg) alebo ťažký plynový kotol (180+ kg), spýtajte sa správcu, či je strop nadimenzovaný. V novších panelákoch (po roku 2000) zvyčajne nie je problém. V starších áno.
Spoločné priestory
Suterén, výťah, práčovňa. Pre nájomcu sú toto skryté faktory, ktoré ho po roku otrávia, aj keby bol byt perfektný. Suterén bez pivnice = nemá kam dať bicykel. Výťah, ktorý pravidelne nefunguje = nájomca s deťmi v 7. poschodí ide po pol roku preč. Práčovňa, ktorá je plná čalúnenia od správcu = pre nájomcu hluk a špina. Toto si overte priamo na mieste, nie z fotiek od makléra.
Pravidlá pre nájomný byt - čo doň NEDÁVAŤ
Toto je sekcia, ktorú by si mal každý začínajúci investor vytlačiť a nalepiť na chladničku. Lebo si myslíte „spravím to pekne, dostanem viac na nájme". Áno - možno o 50 €/mesiac. Ale pri prvom nájomcovi prídete o niečo, čo vás stojí 800 €.
Walk-in sprchový kút bez vaničky
Áno, vyzerá moderne. Lenže pri zatekaní (a v nájomnom byte časom zateká často lebo ńikto nevymení starý silikón. Klasický sprchový kút s vaničkou alebo vaňa sú menej elegantné, ale praktické. Vaňa má aj tú výhodu, že ju nájomca s malými deťmi ocení.
Prémiové batérie
Hansgrohe Talis za 220 € je skvelá batéria pre vlastnú kúpeľňu. V nájomnom byte ju nájomca nerozozná od Grohe BauEdge za 90 €. Áno, BauEdge má kratšiu životnosť (10 rokov oproti 15+). Ale za 5 rokov sa vám ten rozdiel tak či tak na nájme nevráti - a ak ju nájomca poškodí, vymeniť BauEdge je o polovicu lacnejšie.
Drevené parkety
Aj lakované parkety nájomcov pes poškriabe za prvý mesiac. Stoličky bez plstí ich poškriabu za pol roka. Nájomca neutrie rozliatu vodu, parkety napúčajú v škárach. Vinyl je pre nájomný byt jasný štandard. Pri 50 m² byte zaplatíte za vinyl cca 25 €/m² plus prácu, dohromady okolo 2 000 €. Drevené parkety by stáli 3 000 až 5 000 €. Rozdiel sa nikdy nevráti.
Vstavané spotrebiče vyššej triedy
Bosch alebo Siemens v nájomnom byte je strata peňazí. Nájomca chladničku nečistí, indukčnú dosku nevyleští. Choďte do strednej triedy - Whirlpool, Beko, Electrolux. Sú spoľahlivé, oprava je lacná, súčiastky sú dostupné kdekoľvek.
Ako sa stať pre stavbára „preferovaným" investorom
Toto je možno najdôležitejšia časť celého blogu. Dobré stavebné firmy v Bratislave sú totiž zaplnené na mesiace dopredu. Ak ste investor a kúpite byt v máji, chcete ho prenajímať od septembra - a stavbára nemáte. Tu je, ako sa zaradiť na začiatok zoznamu.
Dohoda o sériovej cene
Pri investorovi, ktorý nám zadá 3+ byty v priebehu 12 mesiacov, dávame 5 až 10 % zľavu na práci a - čo je pre vás dôležitejšie - prioritné termíny. Pre nás je predvídateľný plán cennejší než maximálna marža z jednorazovej zákazky. Konkrétne čísla sa odvíjajú od typu zákazky, ale pri 3 bytoch ročne sa bavíme o úspore 3 000 až 5 000 € na práci za rok.
Rovnaký rozsah, rovnaké materiály
Investor, ktorý povie „spravte mi to ako predtým", uľahčí život nám aj sebe. Materiál sa kupuje rovnaký, plán je v hlave, majstri vedia, čo robia. Klient, ktorý zakaždým chce niečo iné, je síce zaujímavý, ale projekt trvá dlhšie a stojí viac. Investor s „kópiou" ušetrí čas - projekty idú rýchlejšie a predvídateľnejšie.
Včasné upozornenie pred kúpou
Najlepší investori nám volajú pred tým, než podpíšu kúpnu zmluvu - nie potom. To znamená: viete o byte, máte schválené financovanie, idete na obhliadku. Zoberte stavbára so sebou. Za pár hodín času spoločnej obhliadky viete o byte všetko podstatné - a my si vieme naplánovať vašu zákazku do harmonogramu.
Sesterská firma pre celú domácnosť
Toto možno neviete - popri Remba pôsobíme aj cez remeselniciba.sk, kde robíme drobné práce pre celú domácnosť. Klimatizácie, montáž nábytku (áno, IKEA Pax pre vašich nájomcov), stolárske zákazky, drobné inštalácie. Pre investora to znamená, že po dokončení rekonštrukcie nemusí riešiť montáž nábytku v nedeľu večer pred nasťahovaním - zavoláte nám, prídeme, je to spravené.